Przeczytasz w 10 min.
Przeczytano 380 razy
Ostatnia aktualizacja 2023-02-20

Budowa instalacji fotowoltaicznej na gruncie – zagadnienia prawne.

Instalacja fotowoltaiczna

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Planując budowę instalacji fotowoltaicznej na nieruchomości gruntowej, należy nie tylko mieć na uwadze nasłonecznienie czy ukształtowanie terenu, tak aby na instalację padało, jak najwięcej promieni słonecznych, ale również konieczność spełnienia określonych wymogów formalnych, określonych w przepisach prawa. W dalszej części artykułu skupimy się właśnie na tym niezwykle istotnym aspekcie.

Pierwszą z czynności, których dokonać musi inwestor planujący budowę instalacji fotowoltaicznej na nieruchomości gruntowej, jest sprawdzenie, czy ta nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”). Zasady ustanawiania MZPN określono w ustawie z dnia 27 maja 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalenia MPZP kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jeśli dla danego obszaru uchwalono MPZP, to w nim jest określone, w jaki sposób właściciel nieruchomości może zabudować swoją nieruchomość. MPZP jest aktem prawa miejscowego.

Planując umiejscowienie instalacji fotowoltaicznej, należy mieć na uwadze, że większość obszaru Polski nie została objęta MPZP. Dodatkowo bardzo często się zdarza, że już istniejące MPZP wprowadzają ograniczenia dotyczące inwestycji w odnawialne źródła energii na danym obszarze, np. dopuszczają jedynie budowę instalacji fotowoltaicznych o maksymalnej łącznej mocy 100 kW, lub nie przewidują możliwości realizacji inwestycji w odnawialne źródła energii. Co prawda istnieją możliwości zmiany MPZP, jednak może to okazać się na tyle kosztowne i długotrwałe, że w takich okolicznościach warto rozważyć zaplanowanie budowy instalacji fotowoltaicznej w innym miejscu.

Decyzja o warunkach zabudowy

W sytuacji, gdy na danym obszarze nie ma MPZP, to zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konieczne jest uzyskanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Precyzując, uzyskanie takiej decyzji jest niezbędne dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego czy wykonaniu innych robót budowlanych, a także w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydenta miasta.

Żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, nieruchomość gruntowa, na której planuje się usytuowanie instalacji fotowoltaicznej, powinna spełniać następujące warunki (poniżej zacytowane przepisy):

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
  • zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
    a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
    b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
    c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.


Wymogów określonych w pkt 1 i 2 powyżej nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii. Zmieniając ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, ustawodawca poszedł na rękę podmiotom planującym inwestycję w instalacje odnawialnych źródeł energii, ponieważ wcześniej pojawiały się problemy dotyczące wypełnienia tych wymogów (tzw. dobre sąsiedztwo i dostęp do drogi publicznej).

Mając powyższe na uwadze, warto unikać nieruchomości sklasyfikowanych jako grunty rolne. W innym wypadku konieczne jest wszczęcie procedury odrolnienia gruntu, która może znacząco przedłużyć cały proces inwestycyjny.

Inwestycja celu publicznego

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje również, że w sytuacji, gdy dla danego obszaru nie uchwalono MPZP, można na nieruchomości gruntowej znajdującej się na tym obszarze zlokalizować tzw. inwestycję celu publicznego, na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W takiej sytuacji pojawia się pytanie, czy instalacje odnawialnych źródeł energii, w tym instalacje fotowoltaiczne można uznać za inwestycje celu publicznego. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami celami publicznymi jest m.in. budowa oraz utrzymanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska. Niewątpliwie instalacja fotowoltaiczna na gruncie służy do wytwarzania energii elektrycznej i realizuje ten cel, zamieniając energię z promieniowania słonecznego w energię elektryczną, co zmniejsza udział energii pochodzącej z paliw konwencjonalnych i przez to wpływa na niższą emisję CO2 do atmosfery. Wydaje się więc, że w oczywisty sposób budowa instalacji fotowoltaicznej służy realizacji celu publicznego w postaci ochrony środowiska. Jednakże należy zauważyć, że w praktyce sprawa nie wygląda tak prosto, ponieważ gminy bardzo często nie uznają instalacji fotowoltaicznych za inwestycje celu publicznego. W takim przypadku możliwe jest postępowanie odwoławcze, co nie zawsze może zakończyć się sukcesem i może spowodować znaczne opóźnienie inwestycji.

Małe instalacje fotowoltaiczne

Kolejnym ważnym zagadnieniem jest kwestia wymogów prawnych dotyczących niedużych instalacji fotowoltaicznych, takich jak na przykład instalacje przydomowe lub przyzakładowe, szczególnie czy konieczne tutaj jest uzyskanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, czy też decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ani decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Roboty nie mogą w tym przypadku powodować zmian w zagospodarowaniu terenu i użytkowaniu obiektu budowlanego, zmieniać jego formy architektonicznej. Tutaj dobrą, często stosowaną w ramach procesu inwestycyjnego praktyką, jest wystąpienie do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego dopuszczalność danej inwestycji na nieruchomości. Takie zaświadczenie jest też wymagane przez operatorów systemów elektroenergetycznych na etapie uzyskiwania warunków przyłączenia, a następnie przy zawieraniu umowy przyłączeniowej. Wymóg ten nie wynika wprost z przepisów prawa, lecz z instrukcji ruchu i eksploatacji sieci wydanych przez operatorów systemów elektroenergetycznych.


Farma fotowoltaiczną

Mikroinstalacje fotowoltaiczne

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku najmniejszych instalacji fotowoltaicznych, o mocy nie większej niż 50kW. Takie instalacje są tzw. mikroinstalacjami w rozumieniu ustawy o odnawialnych źródłach energii z dnia 20 lutego 2015 r. Mikroinstalacja, to zgodnie z definicją ustawową, instalacja odnawialnego źródła energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW, przyłączoną do sieci elektroenergetycznej o napięciu znamionowym niższym niż 110 kV albo o mocy osiągalnej cieplnej w skojarzeniu nie większej niż 150 kW, w której łączna moc zainstalowana elektryczna jest nie większa niż 50 kW.

Co do zasady, montaż mikroinstalacji nie wymaga ani pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (poza wyjątkami opisanymi poniżej), ani zgody w istniejącym MPZP lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, czy też decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej.

Pozwolenie na budowę będzie jednak wymagane również dla mikroinstalacji, w przypadku gdy:

  • montaż mikroinstalacji na budynku będzie powodował konieczność przebudowy, rozbudowy lub remontu budynku wymagających pozwolenia,
  • montaż mikroinstalacji zostanie zakwalifikowana jako inwestycja wymagająca przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000, zgodnie z wymaganiami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko z dnia 3 października 2008 r.,
  • mikroinstalacja będzie zakładana na obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków, przy czym, w tym przypadku, do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Z kolei zgłoszenie będzie wymagane w przypadku mikroinstalacji, jeśli są montowane na obiekcie budowlanym i ich wysokość przekracza 3 m lub na gruncie leżącym na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (tutaj do zgłoszenia również należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków).

Decyzja środowiskowa

Kolejną ważną kwestią pojawiającą się przy budowie instalacji fotowoltaicznej jest konieczność uzyskania decyzji środowiskowej. Zgodnie z przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko z dnia 3 października 2008 r., uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Powyższe przedsięwzięcia zostały wymienione w akcie wykonawczym do tej ustawy – tj. rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko z dnia 10 września 2019 r. Rozporządzenie to wskazuje, iż do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się między innymi zabudowa przemysłowa lub magazynowa w tym zabudowa systemami fotowoltaicznymi wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody, a także o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha na pozostałych obszarach. W związku z powyższym, instalacje fotowoltaiczne o powierzchni zabudowy pomiędzy 0,5 a 1 ha uznawane są zatem za mogące znacząco oddziaływać na środowisko, a tym samym wymagane jest uzyskanie decyzji środowiskowej, o ile mają być zlokalizowane w parkach narodowych, rezerwatach przyrody, parkach krajobrazowych, obszarach chronionego krajobrazu, obszarze Natura 2000, użytkach ekologicznych lub zespołach przyrodniczo krajobrazowych. Natomiast instalacje położone na pozostałych obszarach wymagają uzyskania decyzji środowiskowej, jeżeli zajmują powierzchnię 1 ha lub więcej.

Kancelaria Prawna CKC SOLUTION świadczy m.in. usługi prawne w zakresie uzyskiwania odszkodowań i opiniowania umów lub inwestycji na wykonanie instalacji fotowoltaicznych. Porady prawne są realizowane także on-line lub w formie teleporady prawnej. Umówienie porady prawej w formie on-line lub teleporady jest możliwe pod adresem [email protected]. Kancelaria reprezentuje klientów w całej Polsce.

Autor: Konrad Madej z kancelarii „CKC SOLUTION” Kancelaria Prawna Konrad Czaplicki
ul. Mlądzka 8 lok. 6, 04-136 Warszawa
https://www.ckcsolution.pl/

Czytaj także:

Co to jest inwerter fotowoltaiczny? Budowa, zasada działania, kluczowe parametry

Co to jest inwerter fotowoltaiczny? Budowa, zasada działa

Przygotowując instalację fotowoltaiczną nie można zapomnieć o inwes

Więcej
Projekt instalacji fotowoltaicznej – co powinien zawierać?

Projekt instalacji fotowoltaicznej – co powinien zawierać

Najważniejszą informacją zawartą w donbrze przygotowanym projekcie

Więcej
Elektrownia domowa – jak działa elektrownia słoneczna w domu i jak ją zbudować? Infografika interaktywna

Elektrownia domowa – jak działa elektrownia słoneczna w d

Jak założyć i czym jest domowa elektrownia? Domowa elektrownia słon

Więcej
Opłacalność inwestycji w instalację fotowoltaiczną. Czy dla zwykłego Kowalskiego fotowoltaika ma sens?

Opłacalność inwestycji w instalację fotowoltaiczną. Czy d

Instalacje fotowoltaiczne z roku na rok cieszą się coraz większą po

Więcej
Energetyczna opalenizna, czyli jak dobrać instalację fotowoltaiczną

Energetyczna opalenizna, czyli jak dobrać instalację foto

Zapraszamy do przeczytania wywiadu z Jackiem Niżyńskim. Opowiada w

Więcej
Samochód elektryczny - za, a nawet przeciw.

Samochód elektryczny - za, a nawet przeciw.

Czy samochody elektryczne są tak ekonomiczne i ekologiczne jak poka

Więcej